לעיתים קונים שרכשו לא מכבר דירה או בית פרטי מבצעים בנכס שינויים מבניים על מנת להתאים אותו לצורכיהם.
דוגמאות לשינויים שבהם נתקלתי:
- ביטול חדר לטובת הגדלת הסלון
- שינוי במיקום המטבח
- ביטול חדר רחצה לטובת חדר ארונות
להבדיל משינויים בעיצוב, כמו בחירת מטבח מיוחד, ריצוף חריג או שילוב אלמנטים עיצוביים ייחודיים, שגם להם יש השפעה על הקונים העתידיים, לשינויים מבניים ישנה השפעה דרמטית על היכולת למכור את הנכס בבוא היום.
במאמר זה אביא לתשומת לבכם כמה נקודות חשובות הנוגעות לשינויים מבניים מסוג זה ולמשמעויותיהם.
תכנון אדריכלי סטנדרטי לנכס
בוודאי שמתם לב שרוב הדירות החדשות מתוכננות באופן דומה מאוד; החל מתכנון החלל כולו, חלוקת האזורים וגודל החדרים, ועד מיקום חדרי הרחצה, החלונות ואפילו מיקום תשתיות כמו חדר שירות, נקודות חשמל ועוד.
תכנון שבלוני זה הוא תוצאה של מחקר לצד ניסיון וטעייה של קבלנים ואדריכלים, ומטרתו להתאים את סוג הנכס המסוים לצרכים של רוב הקונים תוך ניצול מרבי של שטחו ובהתאם ל"טרנדים" ולאופנות, כדי שהקבלן יוכל למכור אותו בקלות ובמהירות יחסית.
לדוגמה: בדירת חמישה חדרים בבנייה חדשה תמצאו בוודאות מטבח פתוח לסלון עם יציאה למרפסת, סוויטת הורים עם חדר רחצה נפרד, שני חדרי שינה סטנדרטיים נוספים, יחידת מתבגר מרוחקת משאר החדרים, שירותי אורחים, חדר רחצה כללי עם אמבטיה ויציאה לחדר שירות (למכונת כביסה ומייבש, ואזור שירות המיועד לתליית כביסה ולמזגנים).
שינויים והתאמות אישיות לנכס
כמו שציינתי, לעיתים קונים מבצעים שינויים מבניים על מנת להתאים את הנכס לצורכיהם הספציפיים. הנה כמה דוגמאות לשינויים שבהם נתקלתי:
- זוג מבוגר שילדיו עזבו את הבית קנה דירה וביטל את חדר השינה הצמוד לסלון, על מנת ליצור חלל גדול שיוכל לשמש לאירוח המשפחה המורחבת.
- אנשי מקצועות חופשיים שעובדים מהבית ביטלו חדר רחצה לטובת הצבת פינת עבודה משרדית.
- נתקלתי גם בזוג שביטל את חדר הרחצה המרכזי לטובת פינת משחקים לילדים.
משמעויות השינויים והשפעתם על מחיר הנכס
שינויים והתאמות הם מן הסתם שילוב בין חלומם של הקונים לצורכיהם הספציפיים. בשעת התכנון ניצבות מטרות אלו לנגד עיניהם מתוך כוונה ליהנות מהשינוי ומההתאמה. יחד עם זאת חשוב לקחת בחשבון שביום מן בימים, כאשר תרצו למכור את הנכס, השינויים שביצעתם יצמצמו מאוד את קהל היעד שהנכס יתאים לו, ולכן הם עלולים להקשות על המכירה.
לדוגמה, דירת חמישה חדרים שבוטל בה חדר לא תתאים כפי שהיא למי שזקוק לדירת חמישה חדרים, ומצד שני תהייה יקרה מדי למי שזקוק לדירת ארבעה חדרים סטנדרטית. לכן קחו בחשבון שייתכן שתצטרכו להפחית מהמחיר את עלות החזרת המצב לקדמותו, או לבצע בעצמכם את השינוי להחזרת המצב לתוכנית המקורית.
טיפים והמלצות לקראת ביצוע שינויים
הנה כמה טיפים והמלצות שיעזרו לכם בשלב המכירה העתידית:
- בצעו את השינויים כך שיהיו הפיכים.
- הקפידו להשאיר את התשתיות כך שניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו בעלות מינימלית (נקודות אינסטלציה, חשמל, מערכת הספרינקלרים, מיזוג וכ"ו).
- בנו בגבס או בחומרים שפירוקם קל וזול.
- קבלו מאיש מקצוע ומבעוד מועד הערכת מחיר להחזרת המצב לתכנון המקורי.
- צאו לשיווק ולפרסום מוקדם, משום שסטטיסטית ייקח יותר זמן לאתר קונים לנכס שעבר התאמות ושינויים מבניים.
- ערכו קמפיין פרסומי ממוקד לקהל היעד הרלוונטי, שמדגיש את יתרונות השינויים שביצעתם ופונה למי שהשינויים יכולים להתאים גם לו.
מעוניינים לקבל עוד פרטים, ליווי מקצועי או להתייעץ בנושא קנייה ומכירה של נכס?
אני זמין עבורכם לכל שאלה. בהצלחה ולהתראות
אלי שאנן | אונו נדל"ן | 052-6618699
הדרך הבטוחה לעסקת נדל"ן מוצלחת
