מחיר שיווק מומלץ לנכס
מוכרים יקרים,
אחד הנושאים הרגישים והחשובים ביותר במכירת נכס הוא קביעת מחיר שיווק נכון.
מחיר השיווק הוא אלמנט מרכזי וחשוב שיכול להשפיע באופן דרמטי על מידת ההצלחה של עסקת המכירה של הנכס, ולכן חשוב להבין היטב את משמעויותיו ולתת את הדעת על השפעתו לפני שנכנסים לתהליך המכירה.
מחיר שיווק גבוה מדי יגרום לפניות מועטות, ירחיק קונים רציניים ובשלים וישפיע דרמטית על הצלחת המכירה.
מחיר שיווק נכון יגרום לקונים הרציניים והבשלים להתקשר ולהגיע לביקור בנכס, ייצור תחרות ויגדיל את אפשרותכם לקבל מחיר מקסימלי.
ריכזתי כאן עבורכם את הנקודות העיקריות והחשובות ביותר בנושא.
בהצלחה ולהתראות,
אלי שאנן | סוכן הנדל"ן שלכם | 052-6618699
אמינות | מקצוענות | תוצאות
ניתוח שוק השוואתי
השלב הראשון בתהליך התמחור הוא ביצוע ניתוח שוק השוואתי. ניתוח זה מתבצע באמצעות בדיקת מחירי מכירה של נכסים דומים בסביבה (מתוך האתר של רשות המיסים), לעומת מחיריהם של נכסים מתחרים דומים בסביבה, שעומדים כרגע למכירה.
יש לקחת בחשבון שהנתונים מרשות המיסים מתקבלים באיחור של כשלושה חודשים, ולכן אינם מציגים את מצב הדירה, כיוונים ונתונים נוספים שהשפיעו על המחיר.
בשלב ראשון, ניעזר במחירי המכירה של הנכסים שנמכרו ובאלטרנטיבות הקיימות לרכישת נכסים בתקציב דומה כדי להגדיר את טווח המחירים האפשרי והנכון לשיווק.
כמו כן, למתווך נדל"ן ישנם כלי עזר, כגון גישה להיסטוריה של שיווק נכסים בלוחות, והוא יוכל לבדוק אילו נכסים הם "שרופים" (משווקים זמן רב ולא נמכרו).
ניתן ורצוי להיעזר במתווך נדל"ן מקצועי שיבחן את הנתונים מתוך היכרות ובדיקה עמוקה ואובייקטיבית ותוך התחשבות בפרמטרים נוספים, ויציג בפניכם, גם מתוך ניסיונו, את הנתונים ואת והמשמעויות.
לקבלת ניתוח שוק השוואתי ללא עלות – לחץ כאן.
מצב הנכס
גם למצבו הספציפי של הנכס העומד למכירה ולמידת היכולת להשביח אותו בתקציב נמוך יש השפעה על מחיר השיווק.
אחלק את הנושא לשני היבטים:
1. מצב שיפוץ
האם הנכס עבר שיפוץ, או שהינו חדש יחסית? מה מצב התשתיות והתוספות, כגון מטבח וארונות? האם יש לנכס מגרעות או יתרונות בעלי ערך לקונה פוטנציאלי?
2. מצב התחזוקה ונראות הנכס
יהיה קשה יותר לקבל מחיר מקסימלי עבור נכס מוזנח ומבולגן, אפילו היה משופץ (בעיה מוכרת, בעיקר בנכסים מושכרים). במקרה כזה, חשוב להשקיע זמן ותקציב בהכנת הנכס לצילום מקצועי לשיווק, אשר יכול להשפיע באופן דרמטי על התוצאה.
לקריאת המדריך המלא להכנת נכס לשיווק ולמכירה – לחץ כאן.
מצב שוק הנדל"ן בזמן המכירה
מחיר שיווק נכון מושפע כמובן גם ממצב השוק ברגע נתון, ולא נקבע רק ביחס להיסטוריית המכירות.
לדוגמה, שנת 2022 התאפיינה בעליית מחירים חריגה במיוחד, של 20% בממוצע, והביקוש לנכסים גבר על ההיצע. לעומת זאת, בתחילת 2023, ,בגלל עליית הריבית החדה ובשל סיבות נוספות, נכנס שוק הנדל"ן למצב קיפאון. מספר העסקאות ירד ב- 90%, וההיצע הפך גדול משמעותית מהביקוש.
זו דוגמה לשינוי דרמטי שהתחולל בענף בטווח זמן קצר מאוד. עקב שינויים כאלה יש צורך לשכלל את המשמעויות ולהקפיד על כך שמחיר השיווק יהיה נכון ומותאם למועד.
ניתוח זה צריך להתייחס למצב הספציפי של הנכס (חדש, משופץ או במצב לשיפוץ) ולמצב שוק הנדל"ן בזמן הנתון.
ההיבט הפסיכולוגי
אחת התופעות שאני נתקל בהן לא מעט בעבודתי היא נטיית המוכרים לתמחר את הנכס שלהם במחיר גבוה ולא ריאלי. הם עשויים לשכנע את עצמם בטעות שהנכס שלהם מיוחד יותר ויש לו ערך יוצא דופן, והם מתקשים לקבל הערכה מקצועית של מחיר שיווק נכון.
מומחיותו וניסיונו של מתווך נדל"ן מקצועי יכולים לשמש ככלי חשוב בתהליך התמחור והשיווק. הסוכן מכיר את השוק ואת הנכסים באזור, ויכול להמליץ על מחיר שיווק אובייקטיבי המתאים לנכס. בנוסף, מתווך מקצועי עורך בירור צרכים בקרב הקונים, כדי שיוכל להציג את היתרונות הסובייקטיביים של הנכס בפני הקונים הספציפיים.
השילוב בין תמחור מדויק ובין קמפיין שיווק מקצועי וקולע יסייע לסגירת עסקה במחיר מקסימלי ובתוך זמן קצר.
שמאי מקרקעין
במקרים מסוימים מומלץ להיעזר גם בשירותיו של שמאי מקרקעין.
במקרים שבהם מדובר בנכסים מורכבים וייחודיים או בנכסים בעלי פוטנציאל השבחה, במקרים שבהם יש בעיות בנושא זכויות בנייה מורכבות ובמקרים מיוחדים אחרים, שמאי מקרקעין יכול לעזור להשלים את התמונה ולתת הערכת שווי שמאית מוסמכת.
במקרים רבים, עובדים שמאי המקרקעין והמתווכים בשיתוף פעולה, משום שהמתווכים מכירים את הנכסים בשטח.
תנאים נוספים לקביעת מחיר שיווק נכון
אם אתם מתכוונים לצלם את הנכס בטלפון ולפרסם לבד בלוח, המלצתי היא לפרסם מחיר שיווק אטרקטיבי מאוד, וזאת משום שסביר להניח שהפרסום לא ייצור אפקט נרחב ומשמעותי.
אם אתם עוברים תהליך סדור ומקצועי עם מתווך נדל"ן שיודע להכין את הנכס לשיווק, עורך צילומי וידאו וסטילס מקצועיים ומנהל קמפיין שיווק מקצועי ורחב שיוכל למקסם את הפוטנציאל, תוכלו לנקוב במחיר שיווק גבוה יותר, וסביר שתקבלו הצעות ותצליחו למכור במחיר גבוה יותר.
למידע נוסף בנושא הדרך הנכונה למכירת נכס – לחץ כאן
לקישורים שימושיים למוכרי נכסים – לחץ כאן
למידע נוסף ועזרה בקביעת מחיר שיווק נכון למכירה במחיר מקסימלי מוזמנים לצור קשר עוד היום.
אלי שאנן | אונו נדל"ן
052-6618699
קישורים למאמרים רלוונטיים נוספים:
