** מעודכן 5.2026 **
לקוחות, חברים יקרים
אחד האתגרים בתכנון מעבר דירה הוא חישוב מדויק של כל ההוצאות והעלויות הכרוכות בדבר.
לצד הוצאות ברורות, כמו מחיר הדירה או הנכס, יש לא מעט הוצאות עקיפות שחשוב לקחת בחשבון על מנת להבטיח שתצלחו את המעבר מבחינה כלכלית.
ניהול כספי מוקפד יציג תמונת מצב ריאלית ויעזור לכם לתכנן את מקורות המימון שלכם ולבחון האם הם מספיקים.
ההמלצה שלי היא לנהל את כל ההוצאות בקובץ אקסל, כדי שהתמונה המלאה וכל המשמעויות הכספיות יעמדו כל העת לנגד עינכם. כך תוכלו לוודא שאכן יש לכם את המקורות התקציביים להשלמה בטוחה של מהלך הרכישה והמעבר בכללותו.
לפניכם רשימת ההוצאות הצפויות:
מס רכישה 2026
עם ביצוע עסקת רכישה של נכס אנו מחויבים לשלם למדינה מס רכישה דרך רשות המיסים, אלא אם כן אנו זכאים לפטור או להקלה.
מס הרכישה מחולק למדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה וממספר הדירות שברשות הקונה.
אני ממליץ בחום להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין, ולבדוק מבעוד מועד את גובה מס הרכישה הצפוי לתשלום.
להלן מדרגות המס לשנת 2026:
דירת מגורים יחידה (ליחיד, תושב ישראל)
0% – על נכס בשווי עד 1,978,745 ש”ח (פטור מלא ממס רכישה)
3.5% – על נכס בשווי 1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח
5% – על נכס בשווי 2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח
8% – על נכס בשווי 6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח
10% – על נכס בשווי 20,183,565 ש”ח ועד בכלל
דירה נוספת:
8% – על נכס בשווי עד 6,055,070 ש”ח.
10% – על נכס בשווי העולה על 6,055,070 ש”ח (ועד בכלל).
* המיסים החלים על מוכר דירה הם מס שבח והיטל השבחה.
* מעבר לסימולטור מס רכישה באתר רשות המיסים
מדרגות מעודכנות והקפאת המדד
בשנת 2026 מדרגות מס הרכישה נשארות קפואות. חוק ההסדרים מונע את העדכון השנתי המקל. כתוצאה מכך, רוכשי דירה יחידה מקבלים פטור מלא עד לשווי של 1,978,745 שקלים. מעבר לסכום זה, תשלמו מס פרוגרסיבי בשיעור שמתחיל ב-3.5 אחוזים ומגיע עד 10 אחוזים.
ברכישת דירה שנייה או דירה להשקעה, התמונה משתנה לחלוטין. במקרה זה, תשלמו מס רכישה מהשקל הראשון. רשות המסים גובה מס קבוע של 8 אחוזים. חיוב זה חל עד לשווי נכס של 6,055,070 שקלים [מומלץ לשלב כאן קישור חיצוני לסימולטור מס רכישה של רשות המסים]. לכן, משקיעים חייבים לחשב את המס במדויק. תכנון מוקדם ימנע חריגה מסוכנת מתקציב הקנייה.
טיפ מומחה מבית אונו נדל"ן: עסקאות רבות ביהוד-מונוסון ובקריית אונו חוצות את רף הפטור. בנוסף, הקפאת המדד מגדילה את חבות המס. לפיכך, אנו מבצעים תמיד ניתוח שוק השוואתי יסודי טרם הקנייה. כך אנו עוזרים לרוכשים להיערך פיננסית מראש ומונעים הפתעות.
עלויות צפויות נוספות בעת רכישת דירה
- שכר טרחת עורך דין:0.5% מגובה העסקה
- אגרות רישום בטאבו: בהתאם לאופי העסקה.
- עמלת תיווך: עד 2% מגובה העסקה.
- בדק בית (במידת הצורך): 1,200 עד 2,200 ₪ בהתאם לנכס.
- שמאי מקרקעין (במידת הצורך): 2,000 עד 5,000 ₪ בהתאם לנכס.
- מודד מוסמך (במידת הצורך): 1,500 עד 7,000 ₪ בהתאם לנכס.
- עלויות העמדת הלוואת משכנתה (פתיחת תיק, אגרות רישום או משכון ברשם משכונות).
* המחירים המצוינים משתנים בהתאם למומחיות ולניסיון של נותני השירות השונים.
* המחירים המצוינים הינם לפני מע"מ.
עלות שיפוץ ברכישת דירה
עלות השיפוץ משתנה בהתאם לצרכים, לאפשרויות ולהעדפות שלכם, והיא עלולה להגיע לסכומים נכבדים.
ייתכן שתרצו לבצע תיקונים ושיפורים אסתטיים בלבד, וייתכן שתצטרכו לשאת בעלויות שיפוץ גבוהות, כמו במקרה של החלפת מטבח, ותיקונים ושינויים של תשתיות.
במקרה של רכישת בית פרטי יש להוסיף גם את העלויות הכרוכות בטיפול בחצר ובגג המבנה.
המלצה ממני: אל תקלו ראש בנושא השיפוץ. הזמינו את כל אנשי מקצוע הנחוצים על מנת לקבל מהם הצעות מחיר, והגיעו לתמחור מדויק של עלויות השיפוץ הנדרשות לפני החתימה על הסכם הרכישה.
בנוסף לעלות השיפוץ יש להוסיף את עלות רכישת ריהוט, מוצרי חשמל ותאורה, שיכולה להיות גבוהה. ערכו רשימה מסודרת לפי הצרכים והוסיפו את העלויות לטבלה.
הוצאות מצטברות במעבר לדירה חדשה
עלויות הובלה, ימי עבודה (חופש) וכל הוצא
ה אחרת יכולות גם הן להצטבר לסכומים נכבדים.
לכן אל תוותרו על רישום מדויק של כל סכום, קטן כגדול.
כמה טיפים נוספים
- השאירו תקציב לתקלות ולרצונות שיתגלו במהלך הדרך.
- היצמדו לתכנון ולתקציב.
- השתדלו להימנע מפיתויים במהלך הדרך.
- רשמו בעמודה נפרדת בטבלה את העלות בפועל לעומת התכנון.
שאלות ותשובות FAQ - הוצאות ברכישת דירה❓
האם הבנקים כוללים את עמלת התיווך במשכנתא?
לא, הבנקים בישראל אינם מממנים את עמלת התיווך. הגופים הפיננסיים מחשבים את המשכנתא רק על בסיס מחיר הנכס בחוזה. לכן, עליכם לשלם את הוצאות התיווך מתוך ההון העצמי. בנוסף, חובה לשריין תקציב נפרד להוצאות נלוות נוספות [מומלץ לשלב כאן קישור פנימי לעמוד שירותי המשרד]. היערכות מוקדמת מונעת קשיי נזילות במהלך העסקה.
מתי קונים משלמים את מס הרכישה?
החוק מחייב לשלם את מס הרכישה בתוך 60 ימים. הספירה מתחילה ביום שבו חתמתם על חוזה המכר. למרות זאת, עורכי דין רבים ממליצים לשלם מוקדם יותר. עיכוב בתשלום לרשות המסים גורר קנסות וחיוב בריביות. כתוצאה מכך, תזרים המזומנים שלכם חייב להיות מוכן כבר במועד החתימה.
האם חובה לשכור עורך דין ברכישת דירה מקבלן?
כן, אתם חייבים לשכור עורך דין מטעמכם. עורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם בשום שלב. למעשה, הוא דואג אך ורק לאינטרסים של החברה היזמית. לעומת זאת, עורך דין פרטי יבדוק את החוזה בקפידה. בנוסף, הוא יבטיח את כספכם ויוודא רישום בטוח בטאבו.
כמה עולה בדק בית ולמה הוא הכרחי?
עלות בדק בית נעה לרוב בין 1,500 ל-3,000 שקלים. המחיר המדויק משתנה בהתאם לגודל הנכס ולמורכבות הבדיקה. חברת בדק בית מקצועית מאתרת ליקויי בנייה נסתרים. כתוצאה מכך, אתם יכולים לדרוש מהקבלן לתקן אותם בזמן. פעולה זו חוסכת לכם עשרות אלפי שקלים בעתיד.
מה ההבדל בין הערכת שווי לבין ניתוח שוק השוואתי?
שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי למטרות אישור המשכנתא מהבנק. פעולה זו מתבצעת לרוב לאחר חתימת החוזה. לעומת זאת, משרד אונו נדל"ן מפיק ניתוח שוק השוואתי מקדים. אנו בוחנים עסקאות אמת בבקעת אונו. בזכות זאת, אנו מתאימים את אסטרטגיית השיווק ומגנים עליכם מהצעות מחיר מנותקות.
מעוניינים להתייעץ, רוצים לשמוע יותר על האפשרות ליווי מקצועי בתהליך רכישה של דירה?
זמין עבורכם לכל שאלה.
בהצלחה ולהתראות
אלי שאנן | אונו נדל"ן | 052-6618699
הדרך הבטוחה לעסקת נדל"ן מוצלחת
