שיטות מדידה לדירה – המדריך המלא למדידת שטח נכס

**עודכן: ספטמבר 2025**

מה באמת גודל הנכס שלכם?
התשובה תלויה בשיטת המדידה: טאבו, שומת שמאי או מדידה בפועל.
במאמר זה נסביר את ההבדלים ואיך הם משפיעים על המחיר והמשא ומתן.

שיטות מדידה לדירה – המדריך המלא למדידת שטח נכס

המדריך הזה נכתב כדי לעזור לך להבין לעומק את שיטות המדידה השונות לדירה – בין אם היא חדשה או ישנה, למגורים או להשקעה.
מדידת שטח נכס, או חישוב גודל דירה, אינם תהליכים אחידים.
השיטות משתנות לפי התקן, מקור המידע, מטרת הבדיקה ואף לפי הצורך – אם מדובר במדידת שטח לפי חוק המכר או בשטח דירה בארנונה.
שיטה לא מתאימה או הבנה חלקית של הנתונים – עלולות לגרום להטעיה במחיר. גם חיוב ארנונה שגוי או טעויות חוזיות מול הקונה עלולים להתרחש.

כשקונים או מוכרים נכס, אחת השאלות הראשונות היא: **"כמה מטרים יש בדירה?"** או במילים אחרות – מהי **מדידת שטח הדירה**.
נשמע פשוט, נכון? בפועל – זה אחד הנושאים הכי מבלבלים בתחום הנדל"ן בישראל.
במאמר זה תקבלו תשובות ברורות, טיפים מעשיים והסברים מקצועיים על מדידת שטח דירה, כפי שנדרש לדעת בשנת 2025.

למה מדידת שטח דירה מבלבלת כל כך?

מפני שיש כמה שיטות מדידה שונות, שלכל אחת מהן מטרה אחרת – ולפעמים התוצאה שונה מאוד זו מזו.
בנוסף, לאורך השנים נהגו בארץ שיטות מדידה שונות, כך שדירות ישנות מדווחות לפי מדדים שכבר לא מקובלים כיום.

מדידת שטח דירה אינה אחידה – ולכן חשוב להבין מה בדיוק נמדד, מי ביצע את המדידה, ולאיזו מטרה.

מדידת שטח לפי חוק המכר – מה אומר החוק?

כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, מדידת שטח הדירה חייבת להיעשות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). על פי החוק, שטח הדירה מחושב לפי שיטת "פלדלת" – שיטה שלפיה נכללים רק השטחים הבנויים בתוך הדירה עצמה, לרבות עובי קירות חוץ וחצי עובי של קירות משותפים.

שטחים נוספים כמו ממ"ד, מרפסת מקורה, מחסן ושירותים צמודים ייכללו בשטח הדירה רק אם יש אליהם גישה ישירה מתוך הדירה, ואין להם גישה מדירות אחרות. לעומת זאת, שטחים כמו מרפסות שמש פתוחות, חניות ומחסנים שאינם צמודים – לא ייכללו בשטח הדירה, אלא יסומנו כ"הצמדות".

לפי תיקון לחוק, הקבלן מחויב לציין במפרט הטכני את שטח הדירה, ולצרף את תוכנית הדירה לחוזה המכר.
עם זאת, לעיתים נוצר פער בין השטח המתוכנן לשטח שנמדד בפועל – בעיקר עקב הבדלים בעובי הקירות או פרטים תכנוניים שלא נצפו מראש.

⚖️ הבנת מדידת שטח לפי חוק המכר חיונית בעת קניית דירה חדשה – ומומלץ לבדוק מה בדיוק נכלל ומה לא.

שיטות מדידה לנכס

שיטות מדידה לדירה בישראל – סקירה השוואתית

שיטהמה היא כוללת?מי משתמש בה?הערות
טאבו (רישום זכויות)לרוב שטח פנימי בלבד, לעיתים לא כולל מרפסת, מחסן או קירות חיצונייםעו"ד, רשות מקרקעי ישראל, רוכשיםלא תמיד מעודכן; עשוי לא לשקף שינויים בנכס
היתר בנייההשטח המאושר בתוכניות, כולל לעיתים מרפסות, שירותים וחדרים נוספיםמהנדסים, עירייהעשוי לכלול שטחים שלא נבנו בפועל
ארנונה (מדידת עירייה)לפי מדידה עצמאית של הרשות – לעיתים כוללת מרפסת, מחסן, חניות ושטחים משותפיםמשפיע על גובה התשלום החודשי 
מדידה בפועל / פלדלתמדידה נטו "ברוטו" או "נטו" – לרוב מקיר לקירשמאים, מודדים, קוניםהמדידה המדויקת ביותר – אך תלויה בשיטת המדידה הנבחרת

בנוסף, בחניונים תת-קרקעיים ישנן רשויות המחייבות את הדיירים בתשלום ארנונה גם עבור חלק יחסי מהמעברים והשטחים הציבוריים בתוך החניון – ולא רק עבור שטח החניה עצמה. לעומת זאת, בבתים פרטיים לרוב מחויבים רק על שטח החניה בפועל.

💡 מדידת שטח דירה צריכה להיבדק לפי כל מקור בנפרד ולהתבסס על מדידה עדכנית בעת הצורך.

שיטות מדידה בדירות ישנות – למה נוצר פער?

בדירות ישנות מאוד – משנות ה־60, ה־70 או ה־80 – נהגו שיטות מדידה שונות לחלוטין.
למשל, ייתכן שהקירות החיצוניים לא נכללו במדידה, או שמרפסות לא נרשמו בטאבו כלל.
לכן, ייתכן שדירה שרשומה כ־85 מ"ר בטאבו, תימדד בפועל כ־95 מ"ר – ללא שהתווסף לה כלום!

מה עושים עם הפער הזה?

  • מציגים את העובדות בשקיפות.

  • מביאים תוכניות עדכניות או מדידה מקצועית.

  • מסבירים לקונים את ההבדלים ומונעים אכזבה או בלבול בהמשך.

✅ מדידת שטח דירה ישנה מומלץ לבצע באמצעות מודד מוסמך, במיוחד לפני שיווק הנכס או בקביעת מחיר השיווק שלו.


מתי נכון להזמין מודד מקצועי?

למידע נוסף על קביעת שווי נכס לפני יציאה לשיווק – מומלץ לקרוא גם את המדריך לתמחור נכס באתר.

  • כאשר יש פער בין השטח הרשום לבין השטח בפועל.

  • אם הקונה מבקש לוודא את הנתונים לפני החתימה.

  • כשיש תוספות בנייה או שינויים מבניים לאורך השנים.

  • במכירת בית פרטי, דופלקס או דירת גן – כולל שטחי גינה ומרפסות.

מדידת שטח דירה באופן מקצועי מספקת ודאות, חוסכת טעויות, ותורמת לסגירת עסקה מוצלחת.


 

מדידת שטח בית פרטי עם חצר – מה חשוב לדעת?

במדידת בית פרטי יש להתייחס גם לשטחים הצמודים – גינות, חניות, מחסנים או שבילים.
חשוב להבין האם השטח מוצמד בטאבו או רק בשימוש בפועל, והאם הוא רשום בהיתר.

  • גינה בשימוש בלעדי לא תמיד תיחשב כחלק מהשטח הבנוי – אך בהחלט משפיעה על שווי הנכס.

  • שטח בנוי בפועל לעיתים גדול מהשטח הרשום – במיוחד כשבוצעו תוספות לאורך השנים.

  • מודד מקצועי יוכל להבהיר מה בדיוק שייך לנכס, ומה קובע את זכויות הבנייה בעתיד.

📏 גם במדידת שטח בית פרטי, חשוב להבין מה נרשם בפועל – ומה קובע את זכויותיך בעתיד.

דוגמה מספרית – איך נוצר פער בין מדידת שטח דירה לבין הרשום בטאבו?

לעיתים קרובות מדידת שטח נכס בפועל מגלה נתונים שונים מאלה הרשומים בטאבו. לדוגמה:

דירה רשומה כ־85 מ"ר בטאבו. בפועל, קיימת בה גם מרפסת של 10 מ"ר, מחסן מוצמד של 5 מ"ר וחלק יחסי מהשטחים המשותפים (כ־5 מ"ר). במדידת שטח הנכס לצורך ארנונה – השטח הכולל עשוי להגיע ל־105 מ"ר.

פער כזה עשוי להשפיע על תשלום הארנונה, על שווי הנכס, ולעיתים אף על הערכת השמאי או אישור המשכנתא.


 

נתוני שטח דירה כפי שמופיעים בלוחות המוכרים וברשתות החברתיות – אזהרה חשובה

בלוחות נדל"ן ובפרסומים ברשתות החברתיות, מוצגים לעיתים נתוני שטח שאינם מבוססים על מדידה רשמית או על רישום בטאבו.
מכיוון שאין חוק שמחייב מפרסמים להיצמד להגדרה קבועה של שטח דירה, ישנם מוכרים פרטיים – ואף מתווכים – שנוקבים בנתונים מופרזים או מטעים.

במקרים מסוימים, נתונים אלו מוצגים בכוונה כדי ליצור רושם של שטח גדול יותר – מתוך רצון לשדר "תמורה גבוהה למחיר". בפועל, הדבר עלול להוביל לאכזבה, לאיבוד אמון ואף לביטול עסקה.

כאיש מקצוע, אני מקפיד תמיד לציין את השטח הרשום בטאבו, ולהסביר לקונים את ההבדלים בין שטח רשום למדוד. כל הנתונים בפרסומים שלי מבוססים על מקורות רשמיים בלבד – תוך שמירה על אמינות, שקיפות ואחריות מקצועית.

🛑 טיפ חשוב: אל תסתפקו בנתון שמופיע במודעה. בקשו לראות נסח טאבו, היתר בנייה או תכנית מדידה עדכנית – וודאו מה בדיוק נכלל בשטח הדירה, ומה לא.

 

השלכות משפטיות של פערי שטח בדירה

כאשר מוצג שטח שונה מהשטח בפועל – בין אם בכוונה או בשגגה – עשויות להתעורר טענות מצד הקונה בנוגע להטעיה. פער בין מדידת שטח דירה בפועל לבין הנתונים שהוצגו במודעה או בחוזה, עשוי להוות עילה לתביעה או לדרישה להנחה במחיר.

בנוסף, במקרים שבהם משולמת משכנתא, הבנק יתבסס לרוב על השטח הרשום בטאבו בלבד – מה שעלול להשפיע על סכום האישור המוקדם.

🧠 מומלץ שכל נתון על מדידת שטח נכס יוצג בשקיפות ויתבסס על מקורות רשמיים או מדידה מוסמכת.

 

 

מדידת שטח נכס לצורכי מכירה, השכרה או תכנון

בין אם מדובר במדידת שטח נכס לצורך שיווק, תכנון או שמאות, יש חשיבות רבה לביצוע חישוב גודל נכס בצורה מקצועית.

בעת בחינת נכס – דירה, בית פרטי, דופלקס או יחידת מגורים – חשוב להבין אילו שטחים נמדדים, באיזו שיטה, ומה משמעות הנתונים. מדידת שטח נכס בצורה נכונה עוזרת לבעלי הנכס לתמחר אותו באופן מדויק, ולרוכשים להבין מה באמת מקבלים. מדידה מקצועית משמשת גם לצרכים תכנוניים, מיסויים והיתרי בנייה. לכן, ההשפעה שלה חורגת מהגודל הפיזי בלבד.

שאלות ותשובות נפוצות על מדידת שטח דירה

איך מתבצע חישוב שטח דירה בפועל?
באמצעות מדידה פיזית על ידי מודד מוסמך – לרוב שיטת פלדלת (מדידה מקיר לקיר), תוך השוואה לתוכניות ולהיתרים.

האם מרפסת מקורה נכללת בשטח הדירה?
תלוי במדידה – בטאבו לרוב לא, אך ברשות המקומית ובמדידה בפועל ייתכן שכן.

מה עדיף להציג לקונה: מדידת טאבו או מדידה עדכנית?
כאשר מבצעים חישוב שטח דירה, מומלץ להצליב בין המדידות ולהציג את הנתונים בשקיפות. רצוי להציג את שניהם ולהסביר את ההבדלים. אם יש פער – להבהיר מה נמדד ואיך.

האם שטח מחסן נכלל בשטח הדירה?
אם הוא מוצמד בטאבו – לרוב כן. אם לא – נחשב כרכוש נלווה ולא כחלק מהשטח הבנוי.

מה זה מדידת פלדלת?
שיטת מדידה מקיר לקיר (כולל קירות פנימיים), נפוצה מאוד בשוק כיום.


 

למידע מעמיק על קביעת מחיר שיווק בהתבסס על נתוני שטח, תוכל לעיין גם ב-מאמר על קביעת מחיר נכון לנכס.

שיטות מדידה לדירה

שאלות נפוצות במיוחד בגוגל – מדידת שטח דירה

איך מחשבים שטח דירה לפי טאבו?
השטח בטאבו לרוב מתייחס לשטח נטו פנימי בלבד, ואינו כולל קירות חיצוניים, מרפסות או שטחים מוצמדים.

האם שטח דירה לפי ארנונה כולל גם חניה?
כן. ברשויות רבות מחושבים גם חניות, מחסנים ולעיתים חלק יחסי מהשטחים המשותפים.

מתי כדאי להזמין מדידת שטח נכס מקצועית?
לפני מכירה או רכישה, בעת ביצוע שיפוץ משמעותי, או במקרה של פער בין הרשום לשטח בפועל.

טיפ מהשטח – איך אני עוזר כמומחה נדל"ן?

כאשר אני מלווה מוכרים או קונים, אחד הדברים שאני מקפיד עליו הוא לצלול אל פרטי השטח המדווח, לוודא שאין פערים מפתיעים, ולהציג את הנתונים באופן הכי ברור ושקוף שיש.
במקרים מסוימים אני ממליץ לבצע מדידה מקצועית חדשה כדי לבסס אמינות ולעזור להציג את הנכס בצורה נכונה.

✍️ מדידת שטח דירה היא לא עניין טכני בלבד – היא חלק בלתי נפרד מתהליך מכירה אמין ומדויק.

לסיכום – מה הכי חשוב לזכור?

  • אל תניח שהשטח הרשום משקף את המציאות – תמיד לבדוק!

  • מדידת שטח דירה יכולה להשתנות בין מקור למקור – להבין את ההבדלים.

  • במידת הצורך – לפנות למומחה שילווה אותך בתהליך.

  • שימוש במדידה מדויקת מחזק את האמון בין הצדדים ומאפשר תמחור נכון.

רוצה למכור או לקנות דירה וצריך הכוונה מקצועית?

אני כאן כדי לעזור לך להבין את הדברים הקטנים שעושים את ההבדל הגדול.
בין אם אתה מוכר דירה ישנה או קונה נכס ראשון – אני מלווה אותך בכל שלב, בשקיפות, בידע ובאחריות.

אלי שאנן – מתווך נדל"ן מומלץ בבקעת אונו
אמינות | מקצוענות | תוצאות – לעסקה בטוחה ומוצלחת
צור קשר באתר

שתפו:

שיטות מדידה לדירה

מעוניינים להתייעץ? זקוקים למידע נוסף?
השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם

זקוקים למידע נוסף או התיעצות?

השאירו שם ומספר טלפון ואחזור אליכם בהקדם

אלי שאנן מתווך מומלץ

מעונים לשאול שאלות? רוצים לשמוע יותר?
השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם